先講結論：同一句「幾多百分比」，計出來可以差十倍
香港住宅物業的從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty，簡稱 AVD），是由稅務局印花稅署按物業售價或物業價值（以較高者為準）計算。很多準買家以為「稅率表」是一條連續的百分比曲線，於是直接用「樓價 × 某個百分比」估數，結果估出來的銀碼與稅單相差很遠。
原因是第1標準第1部與第2標準稅率採用分格（band）式設計：低價段是一個定額，中間有幾格是「定額 ＋ 超出部分的百分比」，其餘才是單一百分比。換句話說，只要成交價跨越某一格的界線，應繳稅款的跳幅可以相當明顯；而在界線之下與之上，計法完全不同。
本文按稅務局公布的現行稅率表，把每一格的計算方式、實際銀碼與換樓人士要注意的地方逐項拆開，方便你在睇樓議價時先算清一個「含稅上車成本」。
現行住宅物業從價印花稅稅率表（第1標準第1部及第2標準）
根據稅務局「從價印花稅」常見問題頁，由2026年2月26日起，住宅物業文書適用下列稅率。同一份稅率表同時適用於第1標準第1部與第2標準 —— 這是因為自2024年2月28日起，第1標準第1部的稅率已修訂為與第2標準相同，兩者不再有「15% 劃一稅率」的差距。
| 物業售價或價值（以較高者為準） | 計算方式 |
|---|---|
| 4,000,000 元或以內 | 定額 100 元 |
| 4,000,001 元 至 4,323,780 元 | 100 元 ＋ 超出 4,000,000 元款額的 20% |
| 4,323,781 元 至 4,500,000 元 | 1.5% |
| 4,500,001 元 至 4,935,480 元 | 67,500 元 ＋ 超出 4,500,000 元款額的 10% |
| 4,935,481 元 至 6,000,000 元 | 2.25% |
| 6,000,001 元 至 6,642,860 元 | 135,000 元 ＋ 超出 6,000,000 元款額的 10% |
| 6,642,861 元 至 9,000,000 元 | 3.00% |
| 9,000,001 元 至 10,080,000 元 | 270,000 元 ＋ 超出 9,000,000 元款額的 10% |
| 10,080,001 元 至 20,000,000 元 | 3.75% |
| 20,000,001 元 至 21,739,120 元 | 750,000 元 ＋ 超出 20,000,000 元款額的 10% |
| 21,739,121 元 至 100,000,000 元 | 4.25% |
| 100,000,001 元 至 109,574,470 元 | 4,250,000 元 ＋ 超出 100,000,000 元款額的 30% |
| 109,574,471 元或以上 | 6.5% |
資料來源：稅務局「從價印花稅」常見問題（ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm），以及政府一站通「印花稅收費」頁（gov.hk 印花稅收費）。
留意稅率表頁面列明：如計算所得的印花稅包含不足 1 元之數，該不足之數須當作 1 元計算。所以自行估算時，最後一步要把零頭進位，否則與正式稅單可能差幾元。
為甚麼會有「定額＋超出部分」這種奇怪寫法？
如果單純看「4,000,001 元至 4,323,780 元」這一格，會以為是 20% 的高稅率；但實際算式是「100 元 ＋ 超出 400 萬元部分的 20%」。以 410 萬元成交為例：
- 超出 400 萬元的部分：4,100,000 − 4,000,000 ＝ 100,000 元
- 該部分按 20% 計：20,000 元
- 加上定額 100 元：應繳 20,100 元
如果把這 20,100 元換算成「佔樓價百分比」，大約是 0.49%，遠低於 20%。這一格的設計目的，是讓 400 萬元以上少許的成交價，稅款由 100 元逐步遞增至約 64,756 元（4,323,780 元格頂的計算結果），銜接下一格的 1.5%，避免出現「加價一元、稅款暴升」的斷層。
同樣道理，「4,500,001 元至 4,935,480 元」一格的 10%、「6,000,001 元至 6,642,860 元」一格的 10%，以及「9,000,001 元至 10,080,000 元」一格的 10%，都是過渡格，作用是把上一個定額平滑接到下一個百分比。
指定樓價實繳稅款對照
下表按上列稅率表逐格計算（已按不足 1 元作 1 元處理），方便直接對號入座。示範樓價只是便於比較，實際應以成交價或物業估值較高者為準。
| 樓價（元） | 適用格 | 應繳從價印花稅（元） | 約佔樓價 |
|---|---|---|---|
| 3,000,000 | 400 萬以內定額 | 100 | 0.003% |
| 4,000,000 | 400 萬以內定額 | 100 | 0.003% |
| 4,200,000 | 100 元 ＋ 超出部分 20% | 40,100 | 約 0.95% |
| 4,400,000 | 1.5% | 66,000 | 1.5% |
| 5,000,000 | 2.25% | 112,500 | 2.25% |
| 6,000,000 | 2.25% | 135,000 | 2.25% |
| 8,000,000 | 3.00% | 240,000 | 3.00% |
| 9,000,000 | 3.00% | 270,000 | 3.00% |
| 12,000,000 | 3.75% | 450,000 | 3.75% |
| 20,000,000 | 3.75% | 750,000 | 3.75% |
| 30,000,000 | 4.25% | 1,275,000 | 4.25% |
由表可見，最戲劇性的落差集中在 400 萬元前後：400 萬元正繳 100 元；410 萬元繳 20,100 元；420 萬元繳 40,100 元；430 萬元繳 60,100 元（落在 100 元 ＋ 20% 的一格）；到了 432 萬元左右便進入 1.5% 一格的起點，繳約 64,800 元。所以「樓價差十萬、稅款差兩萬」在這一帶是常態，議價時值得把稅款一併算入。
成交價與物業價值，以較高者為準是甚麼意思？
稅務局寫得很清楚：從價印花稅以「物業售價或物業價值（以較高者為準）」為計算基礎。實務上的意思是：
- 一般二手成交，售價與市值相若，多數以成交價計。
- 若成交價明顯低於市值（例如近親轉讓、內部轉讓、以低價「甩名」等情況），印花稅署有權按物業市值徵稅，而不是按合約上的銀碼。
因此，用「做低成交價」來壓低稅款的思路並不可靠。相反，若你打算以明顯低於市價的價格向近親購入單位，宜先向印花稅署查詢估值基礎，避免日後被補加稅款。
2024 年 2 月 28 日之後，還有其他「辣招稅」嗎？
自 2024 年 2 月 28 日起，政府撤銷了住宅物業的額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅從價印花稅（NRSD）；同時第1標準第1部的稅率修訂為與第2標準相同。所以在現行制度下，住宅物業買賣主要只需按上表繳付從價印花稅，不再因為「非香港永久性居民」、「短期轉售」或「已持有其他住宅物業」而自動加徵上述幾種稅項。
要留意的是，稅務局的舊有計算例子（例如「闡明從價印花稅的應用及計算方法」頁面）大多以 2013 至 2024 年 2 月 27 日期間的個案為背景，仍會出現 15%、7.5%、6% 等稅率，以及買家印花稅、額外印花稅的算式。這些例子只適用於當時簽立的文書，不要直接套用在今日的新交易上。查數時要認清文書的簽立日期，而不是網上文章的發布日期。
非住宅物業另設第3標準稅率
由 2026 年 2 月 26 日起，稅務局新增第3標準稅率，適用於在該日或之後就取得非住宅物業所簽立的文書；至於 2020 年 11 月 26 日或之後、但在 2026 年 2 月 26 日前簽立的非住宅物業買賣或轉讓文書，則仍按第2標準稅率計算。
如果你的對象是寫字樓、舖位、工廈單位或車位，需要查的是第3標準稅率表，而不是本文的住宅稅率表。若一份文書同時涉及住宅物業與車位，稅務局的立場是按兩者總代價或價值去決定適用稅率，這一點在過往的官方例子中也有說明，估數時不宜把車位金額切出來單獨計算。
計好稅款之後：加蓋印花期限與逾期罰款
稅款計得準，還要留意「幾時要交」。按印花稅署就買賣協議及樓契加蓋印花的規定：
- 買賣協議須於有關日期起 30 天內加蓋印花。
- 若正式買賣協議是在臨時買賣協議簽立後14 天內簽立，加蓋印花期限順延為正式協議簽立後 30 天內；若超過 14 天才簽立正式協議，則仍以臨時協議的日期起計 30 天內為限。
- 樓契（售賣轉易契）同樣須於簽立後 30 天內加蓋印花。
逾期加蓋印花會被加徵罰款，按逾期時間以應繳稅款的倍數計算：不遲逾 1 個月為 2 倍、遲逾 1 個月至 2 個月為 4 倍、其他情形為 10 倍。印花稅署署長可按個別情況減免部分或全部罰款，但須以書面申請並提交逾時理由及證據。
換句話說，一宗 800 萬元、稅款 24 萬元的交易，若延誤超過兩個月才加蓋印花，罰款基準可能是稅款的 10 倍，遠超原本稅款本身。時間管理與稅款計算同樣重要。
加蓋印花的三種辦理方式
| 方式 | 做法 | 適合情況 |
|---|---|---|
| 電子印花（網上） | 經政府一站通電子印花服務遞交，24 小時可辦；以繳費靈、信用卡或轉數快等網上繳款後，可即時下載印花證明書 | 文件條款簡單、希望即日完成 |
| 親臨印花稅署 | 到位於九龍啟德協調道 5 號稅務中心 1 樓的櫃位遞交文件及繳款 | 個案較複雜、需要即場查詢 |
| 郵遞 | 填妥指定表格，連同文件及支票寄交印花稅署 | 不便親身前往，但要預留郵遞時間 |
使用電子印花時，個人用戶可用「稅務易」帳戶、認可數碼證書或「智方便」核實身分；商戶則可用「印花易」（BTP）帳戶。以電子方式辦理的好處是所有條款與銀碼都在遞交前顯示，較容易發現計算基礎（售價或估值）是否正確。
估預算時最容易出錯的五個位
- 把過渡格當成單一百分比。看到「20%」就乘 20%，結果高估十多倍。過渡格一律是「定額 ＋ 超出部分百分比」。
- 忽略「以較高者為準」。低於市價的成交，稅基可能被調整，預算不應只用合約價。
- 看舊例子當現行規定。稅務局部分計算示例以 2024 年 2 月 27 日前的交易為背景，稅率與稅種都與今日不同。
- 忘記不足 1 元進位。自行試算與正式稅單可能差幾元，做按揭壓力測試時宜取整數向上。
- 把住宅與非住宅稅率混用。車位、舖位、工廈適用不同標準稅率，聯同住宅一起購入時還須按總代價判斷。
下一步怎樣查證
稅率與計算方法以稅務局及政府一站通公布的版本為準，本文章的數字抄錄自上述兩頁；若你手上的交易在 2026 年內簽立，宜直接對照稅務局「從價印花稅」頁面的現行稅率表，並以電子印花系統遞交時顯示的應繳金額為最終確認。至於按揭、佣金、律師費與管理費按金等其他上車開支，屬另一組預算項目，宜與稅款分開列出，避免把「首期」與「交易成本」混為一談。